Você assina o contrato, já imaginando a cor das paredes e o cheiro de casa nova, quando de repente se depara com um carnê de IPTU em seu nome, antes mesmo de ter as chaves! 🏗️ Esse susto não é só emocional: ele contraria a lógica da própria lei. O IPTU só pode ser cobrado de quem tem a posse real ou a propriedade do imóvel, conforme a Constituição (art. 156, I) e o CTN (arts. 32 e 34). Se a construtora ainda controla o canteiro, decide quem entra e sai e não lhe permite usufruir do espaço, ela continua na posse; você, que não pode morar, alugar ou reformar, não deve arcar com um imposto que pressupõe exatamente esses poderes.
E os nossos tribunais concordam plenamente com essa sensação de injustiça. Inclusive, o próprio Superior Tribunal de Justiça já declarou que essa cobrança antecipada é cláusula abusiva e nula de pleno direito (art. 51, IV do CDC). Em outras palavras, a construtora deve pagar o IPTU até a entrega efetiva das chaves e devolver a você tudo o que já foi cobrado, muitas vezes em dobro, se ficar provada a má-fé. Além disso, você pode pedir que a empresa assuma imediatamente as parcelas futuras, evitando protesto, execução fiscal e manchas no seu crédito. Nos próximos passos, vamos mostrar como transformar essa teoria em prática para que cada centavo volte ao seu bolso.
🔑 1. Sem chaves, sem IPTU: o imposto só nasce com a posse real
Você pode estar se perguntando: quando que nasce a obrigação de pagar IPTU? A resposta está pautada em dois pilares. Primeiro, o art. 156, I da Constituição entrega aos municípios a competência para instituir o imposto. Depois, o Código Tributário Nacional, norma complementar, que define quem deve pagá-lo. É aqui que entra o art. 34 do CTN, cujo enunciado é cristalino:
“Art. 34. Contribuinte do impôsto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”
Note como o dispositivo lista sujeitos que detêm poderes concretos sobre o bem: propriedade plena, domínio útil ou posse direta com capacidade de uso e fruição. Sem essa soma de prerrogativas, não há fato gerador (art. 32 do CTN), falta a ligação econômica que justifica a cobrança. Enquanto a construtora guarda as chaves, controla o canteiro, agenda visitas e, sobretudo, impede qualquer uso autônomo do imóvel, ela continua a exercer a posse direta e até aufere benefícios. O comprador, por outro lado, tem somente uma expectativa de posse: não pode morar, alugar, reformar nem oferecer o bem em garantia.
Nesse cenário, exigir IPTU do adquirente subverte a lógica tributária e afronta a própria capacidade contributiva (art. 145, §1º da CF), além de violar o equilíbrio contratual protegido pelo art. 51, IV do Código de Defesa do Consumidor, que fulmina cláusulas geradoras de “obrigações excessivamente onerosas”. Em termos práticos, o imposto só “nasce” para o comprador quando ele pode, se quiser, estender o tapete da sala, trocar a fechadura ou pendurar a placa “aluga-se”. Antes disso, qualquer carnê em seu nome é juridicamente órfão de fato gerador, e, portanto, abusivo e nulo.
⚖️ 2. A “pegadinha” contratual e a blindagem do consumidor
Se você folhear o contrato com calma, verá que a frase decisiva quase sempre aparece comprimida entre índices de correção e cronogramas de obra: “o adquirente reembolsará a vendedora por todo IPTU gerado a partir da assinatura”. À primeira vista parece inofensiva; na prática, desloca para o comprador um ônus que, enquanto não houver entrega das chaves, pertence exclusivamente à construtora. Trata-se de típico contrato de adesão (art. 54 do CDC): não há espaço para barganha e o consumidor apenas assina. É justamente aí que incidem os antídotos do Código de Defesa do Consumidor. O art. 6º, III impõe dever de informação clara; o art. 47 manda interpretar qualquer dúvida em favor do consumidor/adquirente; e o art. 51, IV fulmina cláusulas que imponham “desvantagem exagerada”, declarando-as nulas de pleno direito. Some-se o art. 6º, VIII, que autoriza a inversão do ônus da prova quando a alegação é verossímil ou o comprador é hipossuficiente, e o cenário muda completamente: passa a ser a incorporadora quem precisa demonstrar, de forma cabal, por que insiste em cobrar IPTU de quem ainda não possui o bem.
Os tribunais vêm reforçando essa leitura com decisões muito objetivas. No AgInt nos ED no REsp 1.839.792/RJ (STJ, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 10 ago 2020), a Terceira Turma deixou expresso que “as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel”, pois, sem imissão na posse, o fato gerador nem sequer se configura. O Tribunal de Justiça de São Paulo segue a mesma trilha: na Apelação 1022738-29.2017.8.26.0564 (9ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Rogério Murillo Cimino, 20 mai 2020), determinou a devolução integral dos valores pagos, reconhecendo que “condomínio e IPTU correm por conta do compromissário-vendedor enquanto não houver imissão”. Em decisão ainda mais recente, a AC 1007098-39.2020.8.26.0286 (9ª Câmara, rel. Des. Piva Rodrigues, 14 fev 2023) destacou que o atraso na infraestrutura, que impede o uso do lote, obriga a restituição do IPTU ao comprador e configura dano indenizável. A mensagem é inequívoca: se o carnê chega antes das chaves, não há discussão contratual possível, há abusividade. E cláusula abusiva, como já consagrou o STJ, não se cumpre; anula-se, com direito à restituição (simples ou em dobro, se comprovada má-fé) e à transferência imediata do débito à incorporadora, livrando o consumidor de protesto, dívida ativa e de toda a dor de cabeça que essa cobrança indevida provoca.
🚨 3. Riscos concretos de pagar (ou não pagar) esse carnê
Se você paga: no curto prazo parece o “caminho menos trabalhoso”, mas cada boleto quitado financia o fluxo de caixa da incorporadora e enfraquece sua própria posição de negociação. Em suas contestações, as defesas das construtoras costumam alegar “anuência tácita” para tentar reduzir a devolução a valores simples, alongar a discussão sobre a abusividade ou, ainda, pedir a compensação com outras verbas do contrato. Enquanto a disputa se arrasta, o dinheiro que saiu do seu bolso perde poder de compra, inflação que dificilmente será recomposta integralmente. Sobre o assunto, os nossos tribunais reconhecem esse desequilíbrio e ordenam a restituição total do IPTU pago antes da imissão, justamente porque o comprador “suportou encargo que não guarda relação com a fruição do bem”. Em casos de cobrança com má-fé, têm fixado devolução em dobro, aplicando o art. 42, parágrafo único, do CDC.
Se você não paga: o carnê vira bola de neve. Trinta dias após o vencimento, a municipalidade normalmente inscreve o débito em dívida ativa; daí vem protesto em cartório, negativação em bureaus de crédito e um processo de execução fiscal que corre com penhora on-line (Sisbajud) e bloqueio de bens. Tudo isso antes de você abrir a porta do apartamento. Sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça já deixou claro que o adquirente não responde por IPTU pré-posse, mas lembrou que a discussão judicial não impede o fisco de lançar e cobrar o tributo; a proteção efetiva exige decisão liminar que transfira a responsabilidade à construtora e suspenda a exigibilidade. Ignorar o carnê sem essa tutela é apostar que a máquina de cobrança pública “vai esquecer”, e ela não esquece.
O caminho seguro: ajuizar, o quanto antes, ação declaratória com tutela de urgência para (i) reconhecer a nulidade da cláusula, (ii) obrigar a incorporadora a assumir imediatamente os carnês vincendos e (iii) suspender qualquer ato de cobrança ou protesto até o mérito final. Com isso você evita o duplo prejuízo: financiar indevidamente a obra e arriscar seu nome, seu crédito e, em última instância, o próprio imóvel. Afinal, “o atraso que impede o uso do bem gera tanto o dever de indenizar como a obrigação de restituir o IPTU antecipadamente cobrado, sob pena de locupletamento ilícito”.
✅ 4. Checklist prático — o que entregar ao seu advogado
Quanto mais completo o seu “pacote de provas”, mais rápido o profissional poderá protocolar a ação. Reúna tudo em ordem cronológica, numerando as páginas para facilitar a conferência:
- 📜 Contrato de compra e venda (integral + quadro-resumo) — é nele que aparece a cláusula que determina o pagamento do IPTU e o prazo de entrega do imóvel. Se possível, leve a via original ou uma cópia autenticada; marque com post-it o ponto exato em que a obrigação é transferida a você.
- 💳 Carnês/boletos de IPTU e comprovantes de pagamento — comprovam o desembolso e servem de base para o pedido de restituição (simples ou em dobro, se houver má-fé). Se ainda houver boletos em aberto, inclua-os: eles demonstram urgência para suspender a cobrança.
- 🏢 Taxas de condomínio ou “despesas de manutenção” cobradas antes da posse — mostram que a construtora vem repassando encargos sem que você possa usar o imóvel, reforçando a inexistência de fato gerador.
- 📢 Folhetos, e-mails ou prints de anúncios — muitas incorporadoras prometem “IPTU grátis até a entrega”. Guardar essa publicidade prova violação do art. 30 do CDC (oferta vincula). Salve prints com data e URL quando for on-line.
- ✉️ Notificações da Prefeitura / certidão de dívida ativa / protesto — documentam o risco real de negativação e justificam a necessidade de liminar para impedir bloqueios e penhora.
- 🖼️ Fotos ou vídeos do canteiro de obras — com data visível, mostram que a construtora ainda detém a posse de fato. Se a obra estiver parada ou atrasada, isso reforça a tese de mora da vendedora.
- 💰 Recibos das prestações do preço — comprovam sua boa-fé e afastam qualquer alegação de inadimplemento.
- 📲 Trocas de mensagens, e-mails ou cartas com a construtora — demonstram tentativas de solução extrajudicial e, muitas vezes, o próprio reconhecimento da empresa de que o tributo deveria ser dela. Exporte conversas em PDF para preservar a integridade.
Se possível, faça também um resumo cronológico com três colunas (data / fato / documento relacionado); isso economiza tempo para o advogado fundamentar o pedido da sua petição inicial. Com esse dossiê em mãos, seu representante poderá ingressar imediatamente com a ação e solicitar uma liminar para transferir os carnês à incorporadora/construtora, mantendo seu nome longe da dívida ativa e do protesto enquanto o processo corre.
📞 5 . Fale com um advogado especialista e veja o que pode ser feito no seu caso.
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