A aquisição de um imóvel envolve muito mais do que a assinatura de um contrato. Ela carrega expectativas, planejamento financeiro e, não raras vezes, sacrifícios acumulados ao longo de anos. Nesse contexto, o pagamento do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) surge como uma etapa obrigatória do negócio. O problema é que, em milhares de operações, esse imposto é cobrado de forma indevida, gerando prejuízos significativos ao comprador 😟.

Durante muito tempo, os municípios se valeram de critérios próprios para inflar a base de cálculo do ITBI, ignorando o valor real da negociação. Felizmente, essa prática foi definitivamente enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça, que consolidou entendimento claro e vinculante: o ITBI não pode ser calculado com base em valores arbitrários. E quando isso acontece, o contribuinte tem direito à restituição do valor pago a maior 💰.

1. O que é o ITBI e qual é sua função no sistema tributário

O ITBI é um imposto de competência municipal, previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. Ele incide sobre a transmissão onerosa da propriedade imobiliária ou de direitos reais sobre imóveis, sendo devido, em regra, pelo comprador no momento da formalização da transferência.

Trata-se de um tributo legítimo, cuja finalidade é permitir que os municípios arrecadem recursos a partir das transações imobiliárias ocorridas em seu território. O problema, contudo, não está na existência do imposto, mas na forma como ele vem sendo calculado, frequentemente em descompasso com a Constituição e com o Código Tributário Nacional ⚖️.

2. A controvérsia histórica sobre a base de cálculo do ITBI

Por muitos anos, diversas prefeituras passaram a utilizar como base de cálculo do ITBI o chamado “valor venal de referência” ou, em alguns casos, o valor utilizado para fins de IPTU. Essa prática se disseminou sob o argumento de combater supostas subavaliações nas escrituras.

Na prática, porém, o que se viu foi a adoção de critérios genéricos, unilaterais e dissociados da realidade do mercado, resultando em cobranças artificialmente elevadas. O contribuinte, colocado em posição de vulnerabilidade, acabava pagando o imposto inflado para não inviabilizar a conclusão do negócio imobiliário 🏠.

3. O que decidiu o STJ no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP)

Essa controvérsia foi definitivamente enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113, que possui efeito vinculante para todo o Judiciário. O STJ fixou três teses centrais que mudaram o cenário da cobrança do ITBI no Brasil.

A Corte estabeleceu que:

✔ a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado;

✔ esse valor não está vinculado ao IPTU e não pode ser utilizado como piso de tributação;

✔ o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valores de referência criados unilateralmente.

4. Presunção de boa-fé e veracidade do valor declarado pelo contribuinte

Um dos pontos mais relevantes da decisão do STJ foi o reconhecimento de que o valor declarado pelo contribuinte na escritura goza de presunção de veracidade. Essa presunção decorre diretamente do princípio da boa-fé objetiva, que deve orientar a relação entre Fisco e cidadão 🤝.

Isso significa que o município não pode simplesmente desconsiderar o preço declarado. Para afastá-lo, é indispensável a instauração de processo administrativo próprio, conforme o artigo 148 do CTN, com garantia de contraditório e ampla defesa. Fora desse procedimento, qualquer majoração é ilegal.

5. Por que o “valor de referência” viola o Código Tributário Nacional

A adoção prévia de valores de referência configura verdadeiro lançamento por arbitramento disfarçado, sem observância das exigências legais. O STJ foi categórico ao afirmar que esse método subverte o procedimento previsto no artigo 148 do CTN.

Além disso, essa prática transfere ao contribuinte o ônus de provar que não está agindo de má-fé, invertendo indevidamente a lógica do sistema tributário. O resultado é uma cobrança excessiva, sem base concreta, que afronta os princípios da legalidade, da capacidade contributiva e da segurança jurídica 🚫.

6. Quem pode pedir a restituição do ITBI pago a maior

Todo contribuinte que tenha adquirido um imóvel nos últimos cinco anos e pago ITBI com base em valor superior ao efetivamente negociado pode pleitear a restituição. Esse direito está expressamente previsto nos artigos 165 e 168 do Código Tributário Nacional.

O prazo quinquenal é contado a partir da data do pagamento indevido. Portanto, mesmo que a compra do imóvel não seja recente, ainda pode haver tempo para buscar judicialmente a devolução do valor pago a maior ⏳.

7. Como identificar se houve cobrança indevida

A análise passa, essencialmente, pela comparação entre dois valores:
📄 o valor declarado na escritura de compra e venda;
🏛️ o valor utilizado pelo município como base de cálculo do ITBI.

Se a prefeitura utilizou valor superior sem instaurar processo administrativo específico, há fortes indícios de ilegalidade. Em muitos casos, a diferença chega a dezenas de milhares de reais, especialmente em grandes centros urbanos.

8. Correção monetária e juros: o que pode ser recuperado

A restituição do ITBI não se limita ao valor principal pago a maior. A jurisprudência do STJ garante ao contribuinte:

📈 correção monetária desde a data do pagamento indevido (Súmula 162);

⏱️ juros de mora a partir do trânsito em julgado (Súmula 188).

Isso evita que o município se beneficie indevidamente do tempo em que reteve valores que não lhe pertenciam, preservando o equilíbrio da relação tributária.

Conclusão

A cobrança de ITBI com base em valores arbitrários não é apenas uma distorção administrativa: trata-se de uma violação clara aos direitos do contribuinte. O julgamento do Tema 1.113 pelo STJ trouxe segurança jurídica e colocou limites objetivos à atuação dos municípios, reafirmando que o imposto deve refletir a realidade da transação ⚖️.

Se você adquiriu um imóvel nos últimos anos, revisar o cálculo do ITBI pode significar a recuperação de um valor relevante. Informação jurídica de qualidade é o primeiro passo para transformar uma cobrança injusta em um direito efetivamente exercido ✅.

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